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疫情对中国房地产市场的影响初判

作者：Mr.LiuStu 来源：「我们」® 商会发布时间：2020-02-28

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2020年新年伊始，新型冠状病毒疫情的爆发对人民生活、经济活动及房地产市场带来了多重影响。

短期内，商业地产市场受到的影响将较为显著：各类经济活动，特别是需要人际接触的活动，将受到较大限制并显著减少，从而不同程度上影响商业地产市场活跃度及各类物业表现。从中长期来看，中国商业地产基本面仍将保持稳健和韧性，并继续受益于中国经济由高速增长向高质量发展转型过程中提供的可持续的市场机遇。

在此文中，将分析此次疫情对办公楼、零售地产及物流地产市场带来的影响并提供相关的预测初判。

对办公楼市场的影响

一、市场需求短期内将面临考验，需求结构变化或进一步影响市场

本次疫情是一宗突发的、具有较强影响的独立事件。在短期内，我们认为它将对中国内地及香港的甲级办公楼市场产生较大不利影响，并主要集中于需求端。

具体来讲，影响主要将体现在两个方面：一方面，疫情在得到全面控制前，租赁活跃度在短期内将显著降温。由于返工的延迟、健康安全的顾虑，实地看房、租赁协议签订、装修等行为短期内均将受到较大限制。房地产决策将会推迟，短期内新增租赁需求或将十分有限。同时，一些租约即将到期或部分即将搬迁的企业将不得不选择续租，从而影响市场的净吸纳量。

另一方面，市场及经济环境不确定性的增加，将显著影响短期内的市场信心，企业将采取更加谨慎的租赁策略。从细分行业来分析，本次疫情短期内对于进出口贸易、零售、旅游及线下教育培训等行业的不利影响或将最为显著。而疫情结束后，我们预期医药健康和保险产业、线上服务供应商类的TMT行业以及环境保护关联产业会保持相对韧性并酝酿出新的机遇。从企业生命周期来分析，初创、小微企业抗风险能力较低，受疫情影响较大；大型企业及行业龙头企业需求韧性和租约稳定性都更强。注意到多个地方政府颁布了针对中小型企业的支持性政策，包括金融支持、税收及其他费用的减免和延期缴纳等。

二、与SARS时期的状况不同，导致疫情影响的异同

回顾2003年SARS时期，处于经济快速上升期且供应相对有限的北京、上海、广州的甲级办公楼市场租金下降持续了2-3个季度，并在之后快速回归原本上升轨道。但是，目前这些城市受大量新增供应压力等因素的影响，租金表现原本就处于下行期，我们预计本次疫情将进一步拉长这一下行期，缓和期将推迟到来。

同样的，在香港，2003年SARS疫情后，香港办公楼租金伴随着经济的复苏从历史低位大幅上升。我们并不认为这种情况将会重演，这主要是由于经历长时间的经济上升周期后，香港办公楼租金刚刚从历史高位开始回落。

本次疫情对办公楼需求会产生的负面影响已然显现，但影响主要集中于短期市场。从中长期整体市场来看，基本面仍保持稳健。值得指出的是，后续相关支持政策、中美贸易阶段性协议达成、进一步深化科技发展及金融开放，仍将在中长期利好办公楼市场。短期积压的市场需求有望在疫情结束后加速释放。

三、市场新增供应预计不会大幅回落，且与健康相关的交付标准或将提升

由于商业地产开发周期相对较长，因短期工程进度导致的延误对市场整体开发节奏影响相对有限。目前我们初步预期地产项目的开发进度或受劳动力复工推迟以及上下游建筑原材料供应影响，出现一定程度的工程延误。

因此，在疫情短期内受控情况下，相对于地产开发项目3-5年的长周期而言，短期延误对多数开发项目而言影响不大。但对即将交付的项目而言，竣工验收、消防验收等流程将受到影响。

同时，此次突发事件也对提升与健康相关的办公楼楼宇交付标准提出更高层次的要求，即如何从楼宇自身硬件的角度加强对此类事件的防护。具体来说，新风及回风系统增加紫外线消毒模块；增加非接触式人体体温实时监控系统；智能派梯系统集成闸机系统；安装公共区域的自动定期消毒设备等。

我们预计，未来企业租户在选择物业时将提升其对员工健康相关的楼宇交付标准和物业管理的关注程度。而开发商也有望将这一因素考虑在新项目的设计以及现有项目的改造过程中，从而推动办公物业的综合品质以及行业标准的进一步提升。

对零售地市场的影响

一、短期内实体零售受显著负面影响，运营商及零售商共御市场冲击

新冠疫情带给中国消费市场的负面影响已十分显著，减少外出等疫情管控措施导致“春节黄金周”消费大幅降低。城市交通客流是零售消费的强关联性指标，中国主要城市地铁客流数据的变化直接折射出消费市场受到的冲击。2020年春节期间，中国主要城市地铁客流相比去年同期回落80%-90%。

在香港, 由于社会局势紧张，春节期间疫情的爆发为香港的零售业带来又一次沉重打击。尽管疫情被认为是暂时性的，但它可能致使经营能力较弱的商铺提前歇业关闭。更多的业主可能通过降低租金来争夺租户，从而加剧租金下降的趋势。

运营商主动免租，零售商全面打开线上渠道以保证疫情恢复后更强的韧性。伴随消费端的突发改变，中国主要零售物业的运营商以及零售商积极应对变化中的重重危机。在运营商方面，数百家购物中心、百货商场实行免租或减租政策，一定程度上缓解商家的经营困难。除了运营商外，零售商也在主动“自救”，以缓和实体零售中的损失。诸多零售或餐饮品牌在春节期间也积极打通线上渠道，开展或加大外送外卖服务，其中包括许多以往并不提供此类服务的商家，如高端米其林餐饮品牌及部分服装品牌。

二、从宏观消费视角分析零售地产市场需求端的变化

疫情结束后的短期市场反应也将极大影响宏观消费市场和零售地产市场基本面。针对短期宏观消费市场的变化，我们按行业受影响程度将其分为三大类：

获益型业态：该类型业态可能在疫情中短期内受益，在疫情结束后基本恢复至常态水平，全年数据有望超出年初预期。代表性业态：日用品、医药、线上消费等。

补偿增长型业态：该类型业态在疫情中将受到显著影响，但在疫情得到全面控制后，受到抑制的消费力将集中释放，短期消费市场或出现补偿式增长，但全年增速将大概率低于疫情爆发前的市场预期。代表性业态：时尚零售、旅游、线下教育、健康等。

承压型业态：该类型业态同样在疫情中受到显著影响。但与补偿增长型业态不同，因其当期时效性高，消费无法延期释放，所以相应统计指标的全年数据将显著回落，承压更为明显。代表性业态：餐饮、娱乐、短途通勤等。

由上述对宏观消费市场的分析衍生到零售地产市场本身，我们预计本次疫情对不同业态的零售商将带来不同的影响。

因获益型业态消费更加稳健的基本面，社区超市、生鲜超市、便利店等业态全年整体需求将保持相对平稳。补偿增长型业态如时尚零售（尤其是中低端零售）、健身房、线下教育等租户，虽然短期内受到疫情冲击极大，但疫情结束后受到消费者购买意愿快速恢复的推动，相关业态活跃度将会显著提升。

承压型业态消费整体受疫情冲击更大，餐饮、体验两大类租户整体表现可能相对低迷。

三、从长期看来，中国消费市场及零售地产市场仍具韧性

当疫情结束后，中长期的消费市场将回归经济基本面，消费在可预见的未来仍将是驱动中国经济增长的核心动力。国内产业积极调整转型，从高增长转型为高品质，经济增长更具可持续性。

中国高速推进的城市化进程将持续带来城镇人口增长。消费结构亦将发生改变，中产阶级、千禧一代等消费群体的崛起必将重塑消费格局，激发消费新触点。主力消费客群规模在未来的进一步扩张将持续利好中国内需增长。

对物流地市场的影响

一、高标仓库市场整体需求及租金受疫情影响有限

基于疫情下更多线上渠道扩容、仓储租金占企业支出比例相对有限、民生相关品类需求的不降反升三大因素，我们认为高标仓库在疫情下更显韧性。

虽然部分承租高标库的企业尤其中小型租户的现金流可能会受到货物囤积、个别消费品类短期动荡、卫生升级致物流成本上升等因素的影响，从而对个别高标库造成一定的短期影响。

但与此同时，与民生相关的需求品类不降反升并有更多消费品类打开线上渠道。此外，线上消费扩容以及周转难度的增加导致了货物囤积，短期内或有新增租赁需求出现。

因此综合来看，无论是在市场需求还是物业租金走势方面，疫情对于整体市场的负面影响将极为有限。中长期来看，随着疫情控制后企业周转提速并受益于疫情期间更多线上购买渠道的打开，整体市场将快速回归正轨。
新兴需求将加速市场需求格局演进。

鉴于近几年零售总额增速的放缓以及2019年自建库开始更直接影响租赁市场等方面的压力，中国物流市场总体需求在保持韧性的同时增速或有所放缓。但同时，基于对市场的长期追踪，我们观察到，在经历了黄金十年之后，中国物流市场正在发生需求格局的演变，传统类型的需求增长正在放缓，而未来的增长点会集中在一些新兴需求类型。

本次疫情的极端情况在给物流市场带来挑战的同时，也进一步明确了部分新兴需求的必然性。

相关数据显示，中国生鲜电商市场规模在2016-2019年间以超过50%的复合增长率增长至超过3500亿元的规模。本次疫情下，多家生鲜电商平台订单量急剧增加，线上购买生鲜的普及率大幅提高。虽然面临订单量的剧增，生鲜电商会在短期内面临运力紧张的局面，但是一定程度上为整个行业的中长期发展创造新的机遇，进而激发冷链物流行业的市场需求。

冷链运营商有望急速加入市场与物流企业联合升级冷链网络，前置仓的上游环节如城市或经济圈分配中心的需求将利好部分高标库的租金表现。

值得提到，冷链尤其是生鲜板块供应链环节的最后一环近几年通过线下超市联合等方法得以初步落实。

举例来说，盒马鲜生在上海市的线下门店从2016年的7家上升到了2019年的40余家，而这些门店除了线下零售功能之外也同时为其线上销售提供前置仓的功能。目前中国冷链市场依然面临设施供不应求、建造成本高、地理分布不均衡的问题。

冷链用户的升级需求催生冷链设施提供商或者运营商加入市场。近年来已有头部传统物流开发商将部分高标库租给冷链运营商，改造成冷库后提供给生鲜电商作为区域、城市配送中心。

通过本次疫情，市场各方主体将进一步意识到周转效率、人员健康安全等需求的重要性，因此我们认为包括自动化在内的一系列智能科技将提速中国高标仓库的发展，创造更多投资机会。相比传统仓储，高标仓库具有空间利用率高和合规属性强等特点，能有效提升企业供应链效率。目前中国高标仓仅占仓储总量的5-10%，表明现有市场存在较大升级需求的潜力。

在短期内，市场活跃度及市场情绪将受到此次疫情的显著影响，中国商业地产的各细分物业类别市场都将受到不同程度和形式的影响，其程度将主要取决于疫情持续的时长和政策对冲的力度，同时也取决于行业内各主体的应对能力。中长期来说，依然保持“中国商业地产市场极具韧性”的判断。